日期：2025-11-09 09:04:26
深中通道西延線勘測的標(biāo)記，清晰地印在松德機(jī)械廠門前新修的公路上。這預(yù)示著深中通道即將通車，也預(yù)示著中山，特別是南頭鎮(zhèn)的土地價值即將迎來一波飛躍。港資背景的某基金經(jīng)理已將中山地塊估值上調(diào)25%，這僅僅是冰山一角。珠三角工業(yè)地產(chǎn)持續(xù)升溫，小欖鎮(zhèn)上月三十畝土地就吸引了二十七家企業(yè)爭搶，最終溢價九成成交。中山市不動產(chǎn)登記中心數(shù)據(jù)顯示，過去半年廠房空置率始終低于5%，南頭鎮(zhèn)更是創(chuàng)下“一月掛牌三日成交”的速銷紀(jì)錄。
如此火熱的市場，南頭鎮(zhèn)這宗92畝工業(yè)廠房的拍賣，無疑是其中最引人注目的案例。7月9日，帶著一份橫跨二十年，租金已全額預(yù)付的“死亡租約”，這處位于東福北路35號的廠房，最終以9987.3萬元的價格，被一家本地汽車配件公司拍得。這筆交易，迅速引發(fā)了廣泛爭議：租客霸占廠房直至2039年，買家究竟圖什么？
這處占地61401.6平方米，紅磚廠房綿延數(shù)百米的工廠，其斑駁的鐵門后，隱藏著巨大的信息量。推開鐵門，銹跡斑斑的車間頂棚映入眼簾，更令人震驚的是貼在墻上的兩份租賃合同。第一份合同簽訂于2019年，明確約定租期至2039年，整整二十年的租金已全部支付完畢。第二份合同則從2020年開始計算，租客已支付83個月的租金，剩余156個月，每月需支付47萬元。鐵皮文件柜里堆滿了轉(zhuǎn)賬憑證，千萬級的銀行流水記錄，清晰地印證了巨額租金的支付。
展開剩余72%廠房的實際使用面積高達(dá)70963平方米，遠(yuǎn)超產(chǎn)證面積5.7萬平方米?？罩脜^(qū)域堆放著生銹的印刷輥筒。拍賣公告并未說明租客實際占用面積，但松德機(jī)械的工人透露，去年裁員30%后，B區(qū)車間已被租給一家冰箱配件廠商。馬路對面的奧馬冰箱廠房清晰可見，每天都有大量的送貨卡車在路上留下深深的印記。半徑三公里內(nèi)，聚集著朗迪電器、八達(dá)電器等十二家廠商，空氣中彌漫著金屬切割的焦糊味。
競得者身份一直未公開，工商信息顯示是一家距離廠房僅8公里的本地汽車配件企業(yè)。企業(yè)年報顯示，該公司去年剛擴(kuò)產(chǎn)新能源汽車零部件生產(chǎn)線。拍賣現(xiàn)場，其代表僅舉牌一次便成功拍得，離場時輕描淡寫地表示“我們有辦法消化”。
精明的投資者們開始仔細(xì)計算成本。按產(chǎn)證面積計算，每平方米成本僅為1744元，遠(yuǎn)低于隔壁黃圃鎮(zhèn)3000元/㎡及三鄉(xiāng)鎮(zhèn)上月拍出的3942元/㎡的高價?，F(xiàn)任租客每月支付47萬元租金，買家每年可穩(wěn)定收入564萬元。即使忽略無證面積，年化回報率也高達(dá)5.6%，顯著高于中山工業(yè)地產(chǎn)平均4%的收益率。甚至有中介翻出2018年的租賃記錄，顯示同地段類似廠房日租金最高曾達(dá)1.5元/㎡。
然而，這枚硬幣的另一面，是巨大的風(fēng)險。法院公告明確聲明不負(fù)責(zé)處理租賃關(guān)系，這意味著買家可能二十年都無法使用廠房。法律界人士指出，若租客將預(yù)付租金視為債權(quán)，新房東將面臨租客無法驅(qū)逐，且巨額債務(wù)無法甩脫的雙重困境。更有甚者質(zhì)疑二十年前預(yù)付租金的真實性，普通企業(yè)哪來如此龐大的現(xiàn)金流？或許早已被抵押給了地下錢莊。
類似的“賭局”在中山并非孤例。大涌鎮(zhèn)去年曾拍出一家無證工廠，買家僅用三個月便補辦了產(chǎn)權(quán)。南頭鎮(zhèn)一電鍍廠拍賣時，也附帶了十五年租約，新業(yè)主卻因租客私自加蓋的5000㎡廠房，意外獲得了一筆拆遷補償。拍賣行資深人士指出，如今競拍工業(yè)地產(chǎn)，都在押注“工改”政策，南頭鎮(zhèn)去年就批了十一宗舊改地塊。
拍賣清單中也隱藏著意外的“彩蛋”。廠區(qū)東北角的四層研發(fā)樓，曾掛滿松德機(jī)械105項專利證書；車間深處遺留著價值千萬的數(shù)控機(jī)床，評估報告顯示這些設(shè)備不在查封范圍內(nèi)；即使已經(jīng)吊銷執(zhí)照的基順機(jī)械廠，其臨街商鋪產(chǎn)權(quán)也被打包進(jìn)標(biāo)的物中。這些拍賣前鮮為人知的碎片化信息，卻成為了買家眼中待挖掘的金礦。 最終，這筆看似瘋狂的交易，或許正是對中山未來發(fā)展，以及“工改”政策紅利的精準(zhǔn)押注。
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